Melhores shoppings para franquias: como escolher o ponto ideal para expandir com inteligência

Mesmo com o avanço do e-commerce e a diversificação dos canais de venda, os shopping centers seguem desempenhando um papel importante na expansão de franquias no Brasil.

Mais do que locais de compra, eles funcionam como polos de consumo, experiência e conveniência, reunindo atributos que favorecem tanto a atração quanto a conversão de clientes.

Os números reforçam essa relevância. De acordo com levantamento da Abrasce, o setor de shopping centers faturou R$ 201 bilhões em 2025, um crescimento de 1,2% em relação a 2024. Essa foi a primeira vez que o setor atinge um faturamento na casa dos R$ 200 bilhões

No mesmo período, o número de lojas em shoppings chegou a 124,7 mil unidades no país, o que equivale a uma média de crescimento de 31,2% a cada cinco anos.

Diante desse cenário, os shoppings se mostram uma escolha consistente para a expansão de franquias. 

Ainda assim, na hora de definir o ponto ideal, não existe “o melhor shopping” em termos absolutos. 

O que existe é o empreendimento mais alinhado ao seu modelo de negócio, ao perfil do seu público e à sua estratégia de crescimento, e ignorar esse princípio costuma ser um erro frequente (e caro) para muitas redes.

Ao longo deste artigo, vamos explorar:

• Por que os shoppings são uma das melhores opções para a expansão de franquias;
• Critérios para definir o melhor shopping para sua franquia;
• Principais redes de shoppings do Brasil;
• Os melhores shoppings para franquias no Brasil;
• Como escolher o ponto ideal dentro do shopping;
• Erros mais comuns na escolha de um shopping;
• Como a Kognita ajuda a identificar os melhores shoppings com IA e inteligência de dados.

Por que os shoppings são uma das melhores opções para a expansão de franquias?

Os shoppings têm um diferencial importante: a capacidade de oferecer uma infraestrutura completa, planejada para estimular tanto o fluxo quanto a permanência do consumidor.

Nesse contexto, redes que buscam crescer de forma estruturada precisam enxergar o shopping como um ambiente que pode impulsionar (ou, se mal escolhido, comprometer) os resultados.

Outros dados também reforçam o valor desse modelo. Ainda segundo a Abrasce, os shoppings brasileiros somam 18,3 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL), com taxa média de ocupação de 95,4% em 2025. 

Para 2026, a expectativa é de um crescimento de 1,4% no faturamento do setor, além da inauguração de 11 novos empreendimentos no país, 6 deles concentrados na região Sudeste.

Na prática, alguns fatores ajudam a explicar por que os shoppings tendem a gerar alto potencial de conversão, sobretudo para marcas que dependem de visibilidade e de fluxo qualificado:

• Fluxo constante e previsível: ao contrário do varejo de rua, onde o movimento pode oscilar bastante, os shoppings mantêm um volume mais estável de visitantes, impulsionado por lazer, alimentação, serviços e eventos. Isso traz maior previsibilidade de demanda;
• Ambiente controlado e seguro: climatização, segurança, limpeza e organização contribuem para uma experiência mais confortável, incentivando o consumidor a permanecer por mais tempo e aumentando as chances de compra;
• Estrutura pronta para operação: estacionamento, facilidades logísticas, ações de marketing institucional e gestão centralizada reduzem a complexidade do dia a dia para o franqueado;
• Geração contínua de tráfego: com investimentos frequentes em campanhas, eventos e ativações, os shoppings mantêm o fluxo ativo e beneficiam todas as lojas do empreendimento.

Critérios essenciais: como definir o melhor shopping para sua franquia?

Escolher o shopping ideal para uma franquia não passa, necessariamente, por optar pelo empreendimento mais famoso ou mais movimentado. 

O que realmente importa é o nível de aderência ao seu modelo de negócio e o potencial de retorno que aquele ponto pode oferecer.

Os principais critérios que ajudam a orientar essa decisão são:

1. Perfil do público: renda, comportamento e intenção de compra
2. Fluxo de pessoas: volume x qualidade
3. Mix de lojas e posicionamento do shopping
4. Localização e área de influência
5. Custos operacionais e viabilidade financeira
6. Concorrência direta e indireta
7. Potencial de crescimento e valorização

1. Perfil do público: renda, comportamento e intenção de compra

Mais do que medir o volume de visitantes, vale entender quem são essas pessoas e de que forma consomem.

Ao analisar o público, leve em conta:

• Faixa de renda predominante: está compatível com o ticket médio da sua franquia?
• Comportamento de consumo: o público tende a comprar por impulso ou de forma planejada? Frequenta o shopping mais por lazer ou com foco em compras?
• Frequência de visita: consumidores recorrentes costumam gerar maior previsibilidade de receita
• Motivação da visita: alimentação, entretenimento, serviços ou compras?

Não é raro que uma franquia de alimentação premium tenha melhor desempenho em um shopping com menor fluxo, mas com público de maior poder aquisitivo, do que em um empreendimento cheio, porém com perfil mais popular.

2. Fluxo de pessoas: volume x qualidade

Nem todo fluxo de pessoas se traduz em venda. Quando não há intenção de compra, ele pode virar apenas custo. Por isso, a qualidade do público costuma pesar mais do que o volume.

Alguns pontos importantes:

• Fluxo por faixa horária: os horários de maior movimento coincidem com os momentos de maior potencial de venda da sua operação?
• Distribuição ao longo da semana: o shopping depende mais dos fins de semana ou mantém um fluxo equilibrado?
• Tempo de permanência: quanto mais tempo o consumidor permanece, maiores tendem a ser as chances de consumo
• Perfil do fluxo: há intenção real de compra ou predominância de circulação?

3. Mix de lojas e posicionamento do shopping

Um shopping eficiente não é o que reúne o maior número de marcas, mas aquele em que o conjunto de operações cria um ambiente favorável ao seu negócio.

Na prática, vale observar:

• Lojas âncoras e geradoras de tráfego: elas atraem o público que sua franquia quer atingir?
• Segmentos predominantes: o foco está em moda, serviços, gastronomia ou entretenimento?
• Compatibilidade com sua marca: sua operação complementa o mix ou disputa diretamente com outras?
• Nível de saturação: quantas marcas semelhantes já estão presentes?

4. Localização e área de influência

A área de influência impacta diretamente quem frequenta o empreendimento, com que frequência e com qual poder de compra. Além disso, essa leitura ajuda a evitar sobreposição com outras unidades e a identificar novas oportunidades de expansão.

Considere:

• Região da cidade;
• Facilidade de acesso (vias, transporte público, estacionamento);
• Densidade populacional no entorno;
• Perfil socioeconômico da região.

5. Custos operacionais e viabilidade financeira

Um ponto pode parecer excelente do ponto de vista estratégico e, ainda assim, não se sustentar financeiramente. Por isso, é essencial olhar para o todo.

Na análise, entram:

• Aluguel (fixo ou percentual sobre faturamento);
• Condomínio;
• Fundo de promoção (marketing do shopping);
• Taxas adicionais e demais custos operacionais.

Mais do que avaliar cada item isoladamente, o que realmente importa é a relação entre o custo total e o faturamento potencial.

Leia mais: Redução de CAC em franquias: 11 dicas para diminuir o custo de aquisição de clientes

6. Concorrência direta e indireta

A concorrência dentro do shopping merece atenção.

• Concorrência direta: marcas com produtos ou serviços similares
• Concorrência indireta: alternativas que disputam o mesmo orçamento do consumidor

Um nível maior de concorrência pode, inclusive, sinalizar demanda. Por outro lado, excesso de oferta tende a pressionar margens e dificultar a diferenciação.

7. Potencial de crescimento e valorização

Um shopping pode não ser o mais atrativo hoje, mas apresentar boas perspectivas de crescimento, assim como o contrário também acontece.

Fique atento a fatores como:

• Planos de expansão do shopping;
• Desenvolvimento da região (mercado imobiliário, infraestrutura);
• Possíveis mudanças no perfil do público ao longo do tempo;
• Tendências de consumo na área.

Esse tipo de análise ajuda a tomar decisões que façam sentido não só no curto prazo, mas que também sustentem o crescimento da rede ao longo do tempo.

Quais são as principais redes de shoppings do Brasil?

Ao analisar os shoppings mais atrativos para franquias no país, um padrão costuma aparecer: muitos dos empreendimentos de melhor desempenho estão concentrados nas mãos de alguns grandes grupos operadores.

Essas redes vão além da administração de ativos imobiliários. Na prática, são responsáveis por decisões estratégicas que envolvem curadoria do mix de lojas, posicionamento de marca e iniciativas para atrair e reter público.

Para redes de franquias, entender quem são esses players faz diferença. Afinal, ao escolher um shopping, você também está optando pelo nível de gestão, pela estratégia adotada e pela consistência operacional daquele empreendimento.

Entre os principais grupos do setor, vale destacar:

• Multiplan: uma das referências do mercado brasileiro, com portfólio qualificado e forte presença em grandes capitais;
• Allos: resultado da fusão entre grandes players do setor, hoje figura entre as maiores operadoras de shoppings do país;
• Iguatemi: reconhecida pela atuação em empreendimentos voltados ao público de alta renda;
• Ancar Ivanhoe: presente em diferentes regiões, com um portfólio diversificado e atuação consolidada.

Quais são os melhores shoppings para franquias no Brasil?

Antes de partir para exemplos, vale um alerta: não existe uma lista definitiva dos “melhores shoppings”. O que há são empreendimentos mais ou menos adequados, dependendo do perfil da franquia.

Por isso, uma forma mais útil de analisar o mercado é segmentar os shoppings por posicionamento, público e dinâmica de consumo.

Veja alguns exemplos:

• JK Iguatemi (São Paulo): frequentemente citado entre os maiores faturamentos por metro quadrado do país, é referência em marcas de luxo e experiência premium;
• Shopping Cidade Jardim (São Paulo): voltado ao público de altíssima renda, com ambiente sofisticado e foco em exclusividade;
• Village Mall (Rio de Janeiro): um dos principais destinos de luxo do Rio de Janeiro, com forte presença de marcas internacionais;
• Iguatemi São Paulo (São Paulo): tradicional e consolidado como referência no segmento premium.

Para esses shoppings, faz sentido para moda premium e alto padrão, gastronomia sofisticada e serviços exclusivos.

• BarraShopping (Rio de Janeiro): referência nacional em experiência do cliente, com alto fluxo e mix diversificado;
• ParkShoppingBarigüi (Curitiba): destaque no Sul, com público qualificado e operação consistente;
• Morumbi Shopping (São Paulo): combina fluxo elevado com marcas consolidadas, sendo um dos mais relevantes da capital paulista;
• Shopping Recife (Recife): um dos maiores do Nordeste em ABL, com grande diversidade de lojas;
• Manauara Shopping (Manaus): referência regional, com bom desempenho em gastronomia e varejo qualificado;
• Salvador Shopping (Salvador): reconhecido pelo equilíbrio entre varejo, serviços e alimentação.

São boas opções para franquias em expansão nacional, serviços recorrentes, alimentação e varejo estruturados.

• Shopping Aricanduva (São Paulo): conhecido pelo tamanho e pelo fluxo extremamente elevado;
• Shopping Interlagos (São Paulo): forte presença de varejo popular e grande volume de consumidores;
• Norte Shopping (Rio de Janeiro): um dos maiores do país, com público amplo e diversificado;
• Parque Dom Pedro Shopping (Campinas): referência no interior paulista, com grande fluxo e variedade de operações;

Com alto volume de visitantes e forte presença de varejo de massa, esses shoppings se destacam pela escala e pela capacidade de gerar vendas em quantidade. Ideal para fast food, serviços, varejo de massa e franquias focadas em escala.

Como escolher o ponto ideal dentro do shopping?

Acertar na escolha do shopping é só parte do caminho. A outra metade está no ponto específico dentro do empreendimento.

Não é raro ver franquias instaladas em ótimos shoppings com desempenho abaixo do esperado por conta de uma localização interna pouco estratégica. 

Isso acontece porque, dentro de um mesmo shopping, há áreas com dinâmicas de consumo bem diferentes.

Na prática, dois pontos no mesmo empreendimento podem gerar resultados completamente distintos.

Por isso, a análise precisa ir além do macro (o shopping em si) e avançar para o micro: onde, exatamente, a operação vai ficar.

Loja x quiosque: qual formato faz mais sentido para sua franquia

Antes de definir o ponto, é preciso decidir o formato de operação.

Lojas (modelo tradicional)

Faz sentido para franquias com portfólio amplo, negócios que dependem de experiência e marcas que precisam reforçar posicionamento.

Vantagens:

• Mais espaço e maior capacidade operacional;
• Melhor exposição de marca;
• Possibilidade de oferecer uma experiência mais completa.

Desvantagens:

• Custos mais elevados (aluguel, condomínio e operação);
• Investimento inicial mais alto.

Quiosques

Boas opções para franquias mais enxutas, produtos de compra rápida e estratégias de validação de mercado.

Vantagens:

• Menor custo inicial e operacional;
• Mais flexibilidade;
• Boa alternativa para testar mercados.

Desvantagens:

• Espaço limitado;
• Capacidade operacional reduzida;
• Maior dependência de fluxo imediato.

Localização interna: o peso da micro-localização

Dentro de um shopping, o fluxo não se distribui de maneira uniforme. Há áreas de grande circulação e outras com movimento bem mais limitado.

Alguns pontos merecem atenção especial:

Corredores principais x secundários

Corredores principais oferecem mais fluxo e visibilidade e, em geral, custos mais altos. Já os secundários tendem a ser mais acessíveis, mas dependem de um fluxo mais direcionado.

Aqui, a escolha passa pelo modelo de negócio:

• Operações de compra por impulso dependem de alto fluxo;
• Negócios de destino conseguem performar bem fora das áreas mais movimentadas.

Proximidade de lojas âncoras

Grandes operações, como varejistas, supermercados e cinemas, funcionam como polos de atração de público. Estar próximo a essas lojas pode:

• Aumentar a visibilidade;
• Atrair fluxo mais qualificado;
• Melhorar a taxa de conversão.

Por outro lado, também pode trazer custos mais elevados e maior concorrência indireta.

Praça de alimentação

Para franquias de alimentação, esse costuma ser um dos pontos mais estratégicos do shopping. Vale observar:

• Fluxo por horário (almoço, jantar, finais de semana);
• Mix de concorrentes;
• Capacidade de assentos;
• Rotatividade do público.

Para outros segmentos, a proximidade pode funcionar bem quando há sinergia com compras por impulso.

Quais são os erros mais comuns na escolha de um shopping?

Expandir uma franquia sempre envolve risco e isso faz parte do jogo. O problema, na prática, não é o risco em si, mas a forma como ele é conduzido.

Quando a escolha de um shopping ou de um ponto comercial acontece sem critérios claros, o risco deixa de ser controlável e passa a ser imprevisível. 

Por outro lado, quando a decisão é guiada por dados, ele se torna mensurável, comparável e, sobretudo, mais fácil de reduzir.

Para redes que buscam crescer de forma sustentável, a virada está justamente nessa mudança de abordagem: sair da lógica de tentativa e erro e adotar um processo orientado por inteligência.

Com esse tipo de análise, alguns erros comuns tendem a ser evitados:

• Escolher o shopping com base apenas no volume de fluxo, sem considerar a qualidade do público;
• Superestimar o potencial de vendas por falta de projeções mais estruturadas;
• Ignorar a concorrência local e entrar em mercados já saturados;
• Desconsiderar o impacto sobre a rede existente, gerando canibalização entre unidades;
• Priorizar oportunidades pontuais em vez de uma estratégia clara, abrindo unidades onde “parece promissor”, e não onde realmente faz sentido.

Como a Kognita ajuda a identificar os melhores shoppings para franquias?

A Kognita combina inteligência artificial e modelagem avançada para transformar dados complexos em insights práticos, permitindo decisões mais seguras, rápidas e escaláveis na expansão de negócios.

Com a plataforma GeoEdge, é possível analisar o potencial de um ponto antes mesmo da abertura da unidade, trazendo previsibilidade para decisões que antes eram incertas. 

Isso inclui análise de concorrência e risco de canibalização, previsão de faturamento por endereço, dados reais de fluxo de pessoas e muito mais.

Para o contexto específico de shoppings, a Kognita oferece uma camada adicional de inteligência por meio do GeoEdge Shoppings. 

Essa solução conecta informações territoriais e comportamento real do consumidor para orientar decisões sobre expansão, posicionamento e performance.

Entre os principais diferenciais estão:

• Comparação entre shoppings com base em dados reais: permite avaliar de forma objetiva diferentes empreendimentos;
• Análise do perfil do público e do entorno: identifica quem frequenta cada shopping e como consome;
• Mapeamento de fluxo e comportamento ao longo do tempo: revela padrões de visita e consumo;
• Avaliação de mix de lojas e oportunidades: detecta lacunas e excesso de oferta para o melhor posicionamento da sua marca;
• Projeção de performance e faturamento: planejamento baseado em dados históricos e cenários futuros;
• Identificação de shoppings similares (benchmarking inteligente): usa IA para encontrar empreendimentos com características semelhantes aos que já performam bem.

Tudo em um único ambiente, permitindo decisões rápidas e fundamentadas. 

Com isso, você consegue identificar os shoppings que maximizam o desempenho da sua marca considerando aderência estratégica, potencial real de faturamento e impacto sobre a rede.

O resultado é um crescimento mais estruturado e ágil, redução de riscos e direcionamento de investimento para oportunidades com maior retorno, escalando o processo de decisão de forma inteligente.

Fale agora com um especialista focado em shoppings e comece a expandir com estratégia e dados.